关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定

（1992年6月18日发布 自发布之日起施行）

第一章 总 则

第一条 深圳经济特区（以下简称特区）建立以来，特区农村的经济发展、村镇建设、生活环境都发生了重大变化，为了适应这种变化和进一步发展经济，提高人民群众生活水平，加速特区社会主义现代化建设，实现把深圳建设成为外向型、多功能的国际性城市的战略目标，特制定本规定。
第二条 本规定所指特区农村和农民系深圳特区范围内68个村委会、沙河华侨农场和所属持特区内常住农业户口的农民、渔鱼和蚝民。
第三条 实施农村城市化（即实现农村转化为城市、村民转化为城市居民）的基本原则是：尊重历史，面对现实，着眼未来，平衡过渡；兼顾国家、集体与个人的利益，兼顾近期利益与长远利益，有利于促进集体经济的进一步发展和人民群众生活水平的提高，有利于加强基层社会主义精神文明建设，有利于城市的总体规划和我市未来发展目标的实现；在实施过程中，不损害群众的正当利益，不降低集体分配水平，不平调集体财产。

第二章 管理体制

第四条 对特区农村现行的管理体制按照职能分解、归类理顺、分步实施、不断完善的原则进行转变。即将原村民委员会的发展集体经济和组织村民自治的两大职能分开，分别由新的集体经济组织、居民委员会和街道办事处承担。
（一）撤销村民委员会建制，按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》建立居委会。各居委会的名称一般应保留原村地名，并上报市地名管理部门审批。
（二）在原各村集体企业的基础上组建和完善城市集体经济组织，独立承担发展集体经济的职能。
（三）上述职能以外的其他职能，原则上由区政府的派出机构街道办事处承担。具体的组织协调工作由区委、区政府负责。
（四）境外有土地的村，在新成立的集体经济组织中，一定时期内保留原村委会的牌子和印章，以利境外土地权属的合法保留。
（五）在体制转变初期，新成立的集体经济组织应对居委会给予必要的人力、物力、财力上的支持，以保证新居委会的建立和工作的顺利进行。
第五条 居委会区划范围的确定，应根据现有村民居住状况，本着“基本不变、个别调整”的原则，根据不同情况采取两种方式：
（一）现有村民居住比较集中的村，以自然村或村委会为基础建立居委会；
（二）村民居住分散的村，将村民穿插归属到现有相邻的居委会。

第三章 集体经济组织

第六条 在农村城市化过程中，应建立和健全集体经济组织，使之成为自主经营、自负盈亏的城市集体所有制企业（以下简称集体企业）。实施城市化政策后，原集体财产仍属于原全体村民集体所有，由集体企业代表原村民行使集体财产的所有权。集体企业接受市、区政府有关部门的计划指导和宏观管理。市、区有关部门根据集体企业的规模、产业结构和管理水平、按照对城市集体企业的统一政策进行管理，并在人才招聘、技术改造、设备引进和经营范围等方面给予必要的支持和优惠。
第七条 对条件成熟的原村办企业可进行股份制改造，根据不同情况和市关于股份制改造的有关规定，在资产评估的基础上，建立和健全股份制企业内部管理体制及规章制度。确定股权分配方式。股权一般分为三种形式：
（一）集体积累股。这部分股权的收益为集体企业所有，主要用于集体积累、扩大企业再生产和发展各项集体福利事业。集体积累股的比例不低于51％。少数企业在转变初期为不降低群众的现有分配水平，可适当从集体股红利中提取一部分作分配。
（二）个人分配股。这部分股权的收益用于个人分配。各集体企业可根据实际情况，确定每人所占股权份额。个人持有的分配股仅为分配的依据，其股权仍为集体企业所有，不得继承、转让、买卖和抵押。持有分配股权的人员户口迁出（包括死亡）后，股权收归集体所有。本规定公布后原村民新出生的后代、与原村民结合后户口新迁入的配偶，均不再享受个人分配股股权。个人分配股比例的确定，以不低于现有的分配水平为原则。
（三）个人集资股。为了使集体经济得到更大发展，集体企业可向在本企业有分配股的人员和在本企业工作人员集资。由个人投资形成的个人集资股，股权为投资者个人所有，对这部分股权的处置和管理，应按有关内部股份制企业管理的规定执行。
第八条 特区渔（蚝）业等特殊行业是特区经济的组成部分，在这次农村城市化过程中，其经济组织方式和行政体制同全市农村城市化的要求基本一致。目前的生产形式基本保持不变，在条件成熟的渔（蚝）村，可在现有集体经济基础上成立渔（蚝）业专业公司，对目前较为零散的渔（蚝）业生产进行指导、协调和组织管理，创造条件推进渔（蚝）业生产的现代化。在自愿和条件成熟的情况下，可以组织渔（蚝）民以船只及其他生产工具等资产折价入股或集资，成立专业股份公司。

第四章 土地、房屋与公用设施

第九条 根据《中华人民共和国宪法》有关规定，对现有特区内农村的土地采取如下办法实现国有化：
（一）特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收，土地费的补偿办法，按照“深府[1989]7号”文（《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》）执行。
（二）按“深府［1982］185号”文《深圳经济特区农村社员建房用地暂行规定》和“深府[1986]411号”文《关于进一步加强深圳经济特区农村规划工作的通知》已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。集体企业与个人应按市有关规定分别与市、区国土管理部门签订土地使用合同，办理有关房地产手续。
第十条 特区农村城市化应与全市旧村改造工作紧密结合，以利特区总体规划的实现和城市建设管理水平的提高。在原各村红线范围内的集体企业用地和个人宅基地，在旧城改造中空出的土地，经区政府有关部门批准，集体企业可以开发建设。原村民在政府划定的宅基地上合法建筑的房产，转为居民后，其产权不变。今后私人需在市政府原划定的宅基地上建房，应按市有关规定执行。转为居民后，集体企业职工和在市内其他单位就业人员的住房，按照市住房改革政策规定解决。
第十一条 原各村在红线范围内投资建设的公用设施，在符合城市规划的情况下，仍归原投资者使用，街道办事处和居委会应配合集体企业进行管理。今后城市各小区的市政公用设施，均应按城市统一规划的要求由市、区组织投资和建设。

第五章 入口管理

第十二条 将特区内原农民全部一次性转为城市居民。对于原特区农民配偶为特区外农业户口者，在本规定公布之前结婚的，可不受指标限制迁入特区并转为居民；在本规定公布之后结婚的，执行全市统一的入户政策。原农民一次性转为城市居民的具体方案由市公安局提出，市政府批准后实施。
第十三条 对于因各种原因由特区外农村迁入特区并将户口空挂在各村，但并不在该村劳动、生活和参加分配的空挂户，按如下办法解决：
（一）由公安机关发出通告，空挂户人员在规定期限内到公安机关登记；
（二）经公安机关审核，凡属合法迁入者，可一次性转为城市居民，并按规定收取特区基础设施增容费；
（三）按实际生活、工作地点，将户口迁入所在地派出所，由相应的居委会进行管理；
（四）凡迁入手续不合法或长期地址不清、去向不明、这次又未按时登记的，由公安机关清理后，按国家户籍管理的规定注销户口。
第十四条 特区农民转为居民后，按照国家的城市居民计划生育统一政策，一对夫妇只准生育一胎。对于在本规定公布前已与计划生育部门签订生育第二胎合同者，原合同仍然有效，并由市计划生育部门一次性公布这些二胎准生户名单。

第六章 就 业

第十五条 集体经济组织现有在职人员的就业基本保持不变，转为居民后，应仍在集体企业中工作。集体企业应优先安排原本村劳动力就业，对就业困难者尽可能给予照顾。
第十六条 男60岁、女55岁以下未就业人员，可领取待业证，在全市范围应聘就业。市、区劳动部门每年拨出一定招工指标，解决部分劳动就业。
第十七条 已领个体工商户和私营企业执照的原特区农民，转为居民后，有条件、有能力继续经营的仍可继续经营；转为居民后的待业人员，有条件、有能力个体经营的，在申请营业执照方面工商行政管理部门应给予适当照顾。

第七章 社会保险与福利

第十八条 原农村的各项社会保险和福利，包括：养老、退休、医疗、入学、入托等各项基金，有条件继续实行的应保持不变。集体企业应从集体的收入中提取一定的比例作为社会保险和福利基金，使各项社会福利事业越办越好。
第十九条 原各村投资建设的敬老院、幼儿园和各地文化教育、娱乐等设施，由集体企业继续投资建设和管理，居委会予以配合。有条件的可向社会开放，实行有偿服务。
第二十条 集体企业按照城市企业的统一办法，组织在职人员参加全市的工伤、医疗、待业、养老和住房等项社会保险。

第八章 民兵与其他事务

第二十一条 原属村委会领导的民兵组织，原建制不变，农村城市化后由街道办事处党委领导，办事处武装部进行直接管理和指挥。企业的党组织要加强对本企业民兵和企业治保组织的思想、组织、业务建设的领导，配合基层政权维护本区域的社会治安，搞好全企业的保卫工作。
第二十二条 原村委会所设的华侨和港、澳、台同胞联谊会等社团组织，可改设在集体企业或居委会中，协助政府部门做好涉外和涉港、澳、台等工作。
第二十三条 有关涉外和涉港、澳、台事务中一些必须由政府出面处理的工作，如旧村改造所涉及华侨和港、澳、台同胞的房屋、土地、财产事务等，由街道办事处在集体企业和居委会的配合下处理。
第二十四条 原发放的过境耕作证、下海证、船民证予以保留，证件的审批与管理仍按原规定执行。集体企业是原本村境外土地的所有者，拥有境外土地的集体企业，负责保管原村委会的有关历史资料。集体企业根据所拥有的境外土地和劳动力情况，决定过境耕作和下海作业的人员。

第九章 党的组织与群众团体

第二十五条 各居委会和集体经济组织应根据实际情况，单独或联合建立党的基层组织，加强基层党组织的建设。
第二十六条 在居委会工作的党员、从事个体和私营企业经营的党员和待业、退休的党员等，由居委会的党组织领导；在集体企业工作的党员，由企业党组织领导；在社会上其他单位工作的党员，由所在单位党组织领导。
第二十七条 居委会和集体企业的党组织，均接受街道办事处党委领导。
第二十八条 居委会、集体企业根据需要建立健全工会、共青团、妇联、治保、调解等各类群众组织，更好地发挥这些组织在联系群众中的桥梁、纽带作用，保证党的各项方针政策在基层的贯彻落实。

第十章 附 则

第二十九条 本规定的组织实施，由特区农村城市化领导小组统一领导和协调，具体工作由各区委、区政府负责，市政府有关部门予以支持和配合。
第三十条 本规定自公布之日起生效。原特区农村有关的规定与本规定不一致的部分，按本规定执行。



深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定
________________________________________
颁布日期：1993-11-09
执行日期：1993-11-09
　　第一条 为加快房地产权登记发证工作，妥善处理深圳经济特区（以下简称特区）范围内的房地产权属遗留问题，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第六十 四条第二款规定，制定本规定。

　　第二条 深圳市人民政府（以下简称市政府）已划给原农村集体经济组织的工商用地及私人住宅用地，原农村集体及村民在旧村的房地产不予登记发证，待市政府实施旧村改造时，按照旧村改造的有关规定办理，但本规定另有规定的除外。

　　第三条 经市政府划定的原农村用地红线范围内的工商用地，土地所有权转为国家所有，原农村集体经济组织所属企业拥用土地使用权，视为有偿受让用地，经办理房地产权登记手续后可用于出租、转让、抵押，按甲种收费标准征收土地使用费。

　　第四条 原农村用地红线划定后，原农村集体在红线范围外非法占用的工商用地，该建筑物影响城市规划的，不予登记，待后依法处理；不影响城市规划且属自用的，工业用地按建筑面积每平方米处以100元罚款、商业用地按建筑面积每平方米处以500元罚款后，予以登记发证。

　　第五条 农村规划红线划定前，原农村集体非法占用的工商用地，现处于红线范围外的，该建筑物影响城市规划的，不予登记发证，待后处理；不影响城市规划且属自用的，工业用地按建筑面积每平方米处以50元罚款、商业用地按建筑面积每平方米处以300元罚款后，予以登记发证。

　　第六条 深圳市规划国土局（以下简称市规划国土局）在征地时，为帮助原农村经济而划回给被征地单位的工商用地，继续保留。土地使用权如发生转让的（包括与他方合作建房），由转让方按转让当年的协议地价标准补交地价款，承认双方的转让或合作合同。

　　第七条 用地单位征地时，未经政府土地管理部门批准私自回扣给原农村集体的土地或房产，对用地单位及被征地单位各处以土地面积每平方米20元罚款，予以登记发证。

　　第八条 按本规定第四条、第五条、第六条、第七条处罚后留用的原农村工商用地，土地所有权为国家所有，视为行政划拨用地，按乙种收费标准征收土地使用费。

　　第九条 原农村集体非法转让红线外土地，建成的建筑物影响城市规划的，不予办理登记，待后处理；不影响城市规划的，对非法转让和受让双方按如下规定处理：

　　（一）非法转让行为发生在一九八八年一月三日以前的，对转让方处以非法所得百分之三十至百分之五十的罚款。对受让方按土地面积每平方米处以20元罚款，该地视为行政划拨用地，予以留用。

　　（二）非法转让行为发生在一九八八年一月三日以后的，对转让方处以每平方米土地面积20元的罚款，并按转让当年协议地价格准补交地价款。对受让方，按受让工业用地每平方米土地面积罚款50元、受让住宅用地每平方米土地面积罚款100元、受让商业用地每平方米土地面积罚款200元后，予以留用，视为有偿用地。

　　第十条 原农村集体未经批准与其他单位合作建房（即原农村集体出地，他方出资合作建房产权分成），如该地在划定的农村用地红线内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地视为有偿用地。如该地在划定的农村用地红线外，建成的建筑物影响城市规划的，不予处理登记，待后依法处理；不影响城市规划的，按下列规定处理：

　　（一）双方合作建房行为发生在一九八八年一月三日以前的，对出地方处以非法所得百分之三十至百分之五十的罚款，对出资方处以每平方米土地面积20元罚款，认可双方签订的合作合同的产权分成比例，该地转为国有，视为行政划拨用地。

　　（二）双方合作建房行为发生在一九八八年一月三日以后的，对出地方处以每平方米土地面积20元的罚款，并按合作建房当年协议地价标准补交地价款。对出资方，按其分得土地面积每平方米工业用途的处以50元、住宅用途的100元、商业用途的200元罚款后，承认双方所签订的合作合同的产权分成比例，该地视为有偿用地。

　　第十一条 原农村集体将征地时回扣得来的土地非法转让及与他方合作建房的，对原农村集体按本规定第九条、第十条规定的罚款额减半处罚。

　　第十二条 原农村集体单位非法转让土地给个人或与个人合作建房的，合同一律无效，不予登记发证。

　　第十三条 原农村私人建房用地，土地所有权转为国有，视为行政划拨用地，个人拥用土地使用权。

　　第十四条 已建成的私人房屋，原村民每户（分户以特区农村城市化时公安机关登记的为准）只能选择一幢房办理房地产登记发证手续，多余房屋待后依法处理。

　　第十五条 原村民在农村用地红线内，没有办理报建手续，但符合市政府规定的建房标准的，可免予处罚。

　　第十六条 原村民在农村用地红线内建房，不符合深府办〔1986〕411号文有关农民个人建房标准规定的，按以下规定处罚后予以登记：

　　（一）建房时间在一九八六年六月二十七日之前的，免予处罚；

　　（二）建房时间在一九八六年六月二十七日之后的，基底面积超过80平方米的，超过部分每平方米罚款30元；楼层3层以下但建筑面积超过240平方米的，或楼层超过3层的，超过部分按建筑面积每平方米罚款200元。

　　第十七条 原村民利用宅基地与他方合作建房产权分成的，由原村民退还建房资金及利息给出资方，房地产确定给原村民。

　　第十八条 原村民在农村红线范围内没有分配宅基地，在红线外建有私房，如该建筑物影响城市规划的，不予登记，待后依法处理；不影响城市规划又符合建房标准的，免予处罚，超过规定面积标准的，按本规定第十六条规定处理。

　　第十九条 华侨、港、澳、台同胞在农村用地红线内按市政府规定的标准建有新房的，其在旧村的房屋不予办理登记；如在农村红线内没有分配宅基的，其在旧村的房屋可办理登记发证。

　　第二十条 凡市政府授权审批报建的单位。其审批文件有效。越权或无权审批的，批准文件一律无效，建成的建筑物按违章建筑论处。但对不影响城市规划的，按每平方米建筑面积处以10元至30元的罚款。对越权或无权审批的情况，报有关部门处理。

　　第二十一条 国家机关、企、事业单位于一九八二年七月一日以前建成的房屋，登记时，必须持有足以证明在此时间之前建房有关文件、资料。没有文件、资料的，经调查、勘验、核实符合有关规定的，予以登记。

　　第二十二条 用地单位未经批准，转让行政划拨的土地，或未经批准以行政划拨土地与其他单位合作建房并产权分成的，对转让、受让双方按本规定第九条、第十条的规定处理。

　　第二十三条 用地单位转让减免地价的土地使用权，或利用减免地价的土地使用权与其他单位合作建房并产权分成的，由市规划国土局责令其补交地价款后，认可双方签订的转让或合作合同。

　　第二十四条 没有房地产外销经营权的企业外销房地产的，由市规划国土局责令其补交外销地价差后，外销的房地产予以登记发证。

　　第二十五条 经市政府及其授权的股权转让办公室批准进行企业兼并的，被兼并企业的土地使用权归新的业主所有。不补交地价款、土地增值费的，变更登记时仍确定为原来的土地性质，按原值登记。

　　第二十六条 特区内父母与子女、配偶之间的房地产赠与，免收土地增值费。

　　第二十七条 在涉外婚姻存续期间购置的房地产，除双方另约定外，视为夫妻共同财产。

　　第二十八条 一九八八年一月三日以前购房者从房地产开发企业购入的房屋，转让时，需交土地增值费，不补交地价。

　　第二十九条 本规定由市规划国土局解释。